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      中国城市发展潜力排名2019

      2019-04-12 07:00:00 和讯名家 

      文恒大研究院 任泽平 熊柴 闫凯 李圳辉 白学松

      实?#21543;?#23004;文镪顾才鑫徐灏等对本文有贡献

      导读

      我们提出了?#30340;?#24191;为采用的标准分析框架房地产长期看人口中期看土地短期看金融

      当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代房地产市场已进入总?#31185;?#34913;区域分化的新发展阶段房地产长效机制加快构建一城一策推行城市发展潜力差异巨大城市研究变得?#20219;?#37325;要

      ?#31350;?#39064;是我们历经一年多对经典框架的细化与量化在前期60多个指标超过10万条数据基础上筛出27个指标约5万条数据以?#31169;?#31435;多维度多层次可验证的城市发展潜力基本面+市场面评价模型对全国除三沙市外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名

      本研究对于认识城市发展潜力政府构建长效机制促进房地产市场平稳健康发展?#29992;?#23433;居乐业企业投资决策等具有参?#25216;?#20540;

      摘要

      研究背景与分析框架房地产市场进入总?#31185;?#34913;区域分化的城市群时代1背景房地产进入新周期城市发展进入城市群都市圈时代中国20-50岁人口于2013年见顶存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建标志着中国房地产市场告别高增长阶段进入高质量发展的新时代新周期在中长期城镇化居住改善城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展从区域看中国进入城市群都市圈时代区域分化突出城市发展潜力差异巨大城市研究价值更加凸显2分析框架基本面分析趋势市场面分析时机基本面分析是城市发展潜力?#20449;?#30340;核心关键在于?#20449;?#20154;口逻辑链条是人随产业走产业决定城市兴衰规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局我们在基本面关注需求侧的人口现?#30784;?#20154;口潜力和人口购买能力?#32422;?#20379;给侧的住房存量及土地?#26222;?#20381;赖度?#37319;?#21450;23个指标在市场面用房价周期需求透支率库存去化地价房价比等波动较大的4个短期指标?#20449;?#22478;市市场热度以在基本面分析基础上判断进入时机根据历史数据回测准确?#20219;?5%

      基本面2019年中国城市发展潜力排名1榜单概览2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名二线城市中成都南京武汉重庆天津杭州位居前十东部地区有32座城市进入前50名长三角珠三角地区表现尤其突出东北地区有超八成城市位于200名之后百强城市以全国13%的土地集聚50%的人口创造73%的GDP占全国商品住宅销量的62%2人口现状人口?#20013;?#21521;大城市集聚中西部核心城市崛起从区域层面看当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长从分线城市看人口?#20013;?#21521;一二线大城市流入三线城市全域流入流出基本平衡四线城市?#20013;?#27969;出从重点城市看深圳广州杭州常住人口大幅增长西安成都长?#36710;?#20013;西部核心城市?#25214;?#23835;起?#26412;?#19978;海天津苏州无锡等东部城市人口增长放缓3人口潜力人随产业走一二线产业基础及潜力突出一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP人口集聚潜力很大在产业创新方面一二线城市头部效应显著上市公司占比发明专利授权量合?#21697;直?#21344;约70%75%其中京沪深占据绝对高地杭州广州苏州南京成都等城市居前在交通区位上一二线城市占据交通枢纽地位高铁始发终到趟数?#30452;?#39640;达740149趟东部地区受益于自然地理和率先发展战略交通基础条件更优在公共?#35797;?#19978;一二线城市优质教育医疗?#35797;?#23494;集城市轨道交通提升城市运行效率4购买能力一二线城市绝对购买能力?#32454;]?#30456;对购买能力较低从绝对水平看一线城市人均储蓄存款可支配收入?#30452;?#39640;达11.56.6万元远高于其他城市从相对水平看一线二线三线四线城市房价收入比?#30452;?#20026;20.810.68.46.0年但一线城市因供给不足房价并非由中位数收入人群决定而是?#31579;?#25910;入人群决定5住房供给一二线城市住房供给偏紧二三线土地?#26222;?#20381;赖度?#32454;ߡ?#19968;二线城市住房供给偏紧套户比?#30452;?#20026;0.971.02东北地区有过剩风险套户比超过1.1东部中?#23458;?#22320;?#26222;?#20381;赖度?#32454;]直?#20026;57%52%二三线城市?#32454;]直?#20026;64%50%

      市场面2019年百强城市何时布局最佳1榜单概览在基本面分析基础上结合市场面情况将发展潜力100强划为3档其中深北上广等15个城市为一档成都武汉等25城为二档兰州徐州等60城为三档2量价趋势部分三四线城市需求明显透支部分一二线城市成交量有所回暖市场有望趋稳已经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳如供给不足或存在一定?#38505;?#21387;力前期受棚改货币化刺激销量暴增而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在调整风险3库存去化西部地区四线城市总体库存风险?#32454;ߡ?#20174;可售库存看2019年1月一线二线三四线样本城市库存去化周期?#30452;?#20026;11.710.511.4个月三四线城市从2018年下半年以来有一定上升从广义库存看2017年西部地区四线城市土地消化周期?#30452;?#20026;2.52.1年4拿地成本2018年地价房价比总体回落少数城市仍?#32454;ߡ?019年3月百城样本中一线二线三四线城市住宅类用地成交溢价率?#30452;?#20026;4.2%21.6%21.4%其中二线城市连续4个月上行三四线城市连续5个月上行2018年一线二线三线四线城市地价房价比?#30452;?#20026;29%25%19%13%除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外二线三线四线城市?#30452;?#19979;降752个百分点

      ?#24403;?#22478;市群把握大趋势以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率更节约土地能源是支撑中国经济高质量发展的主要平台是中国当前?#32422;?#26410;来发展的重点2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群有54个位于24个千万级大都市圈从人均生产效率看分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP是100-300万人城市的2.1倍是20万人以下城市的约5倍在城市群层面19个城市群的核心在于京津?#20581;?#38271;三角珠三角长江中游成渝等5个城市群预?#39057;?030年中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群其中约60%将分布在长三角珠三角京津?#20581;?#38271;江中游成渝中原山东半岛等七大城市群在都市圈层面24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP其中上海?#26412;?#28145;莞惠广佛肇等都市圈发展潜力明显居前在大都市圈之外仍有两类三四线城市值得关注:一类是东部沿海地区经济实力比较突出的三四线城市另一类是距离中心大城市?#26174;?#36758;区或腹地人口规模大的内陆地方性中心城市均多数位于城市群内

      实施真正的房地产长效机制有助于市场平稳健康发展这也是人民政府企业等各方的共同期盼长效机?#39057;?#20851;键在于人地挂?#22330;?#37329;融稳定和因城施策对于人口?#20013;?#27969;入供地不足导致的房价过高城市增加土地供应对于人口?#20013;?#27969;出供地过多导致的库存过高城市减少土地供应通过人地挂钩实现供求平衡解决此前人地分离供求错配导致的一二线房价过高三四线库存过高问题从美国英国德国日本中国香港新加坡等经验看房地产过度金融杠杆化是风险之源货币金融稳定是治本之策要避免货?#39029;?#21457;杠杆过高和?#29992;?#36807;度举债通过货币金融税收土地等多种手段支?#25351;?#38656;和改善?#25176;?#27714;抑制投机?#25176;?#27714;

      风险提示模型预测存在一定偏差部分指标尚未公布2018年数据影响模型估计旅游城市的逻辑与其他城市不同模型未单独考虑

      目录

      1  研究背景与分析框架房地产市场进入总?#31185;?#34913;区域分化的城市群时代

      1.1 研究背景房地产进入新周期城市发展进入城市群都市圈时代

      1.2 分析框架基本面分析趋势市场面分析时机

      2  基本面2019年中国城市发展潜力排名

      2.1 榜单概览深北上广居榜首区域中心城市及长三角珠三?#28508;?#29616;突出东北整体落后

      2.2 人口现状人口?#20013;?#21521;大城市集聚中西部核心城市崛起

      2.3 人口潜力人随产业走一二线产业基础及潜力突出

      2.4 购买能力一二线城市绝对购买能力?#32454;]?#30456;对购买能力较低

      2.5 住房供给一二线城市住房供给偏紧二三线土地?#26222;?#20381;赖度?#32454;?

      3  市场面2019年百强城市何时布局最佳

      3.1 榜单概览发展潜力100强分3档

      3.2 量价趋势部分三四线城市需求明显透支部分一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

      3.3 库存去化西部地区四线城市总体库存风险?#32454;?

      3.4 拿地成本地价房价比总体回落少数城市仍?#32454;?

      4  ?#24403;?#22478;市群把握大趋势

      正文

      1  研究背景与分析框架房地产市场进入总?#31185;?#34913;区域分化的城市群时代

      1.1 研究背景房地产进入新周期城市发展进入城市群都市圈时代

      从总体看20-50岁人口于2013年见顶需求峰值已过存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建标志着中国房地产市场告别高增长阶段进入高质量发展的新时代新周期在需求侧中国20-50岁主力置业人群规模于2013年达峰值住宅新开工面积20112013年达超过14亿平的双峰2018年商品住宅销售面积达14.8亿平方?#20303;?#22823;概率为历史峰值按照当前人口发展趋势中国人口总量将在2024年左右见顶如后续鼓励生育见顶时间也最多延迟到2031年在供给侧1978年改革开放以来特别是1998年房改以来中国城镇?#29992;?#22522;本实现从筒子楼到住宅小区?#23588;?#27665;蜗居到基本适居的历史性跨越全国层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到接近1.1表明住房短缺时代终结在政策层面房地产调控思路发生重大转变逐渐从短期调控政策向长效机?#24179;?#35774;过渡过去20年中国房地产调控目标在稳增长和控房价之间几经反复调控思?#20998;?#25233;制需求轻增加供给重短期调控轻长效机制调控手段重行政调控轻经济手段结果房价越调越涨2016年12月中央明确定位房?#37038;美?#20303;的不是?#32654;?#28818;的?#20445;?#24320;始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制房地产调控思?#20998;?#28176;从短期调控政策向长效机?#24179;?#35774;过渡?#23588;?#22269;一盘棋向因城施策过渡从以商品属性为主向构建?#24247;?#23621;住属性的住房制度过渡

      在中长期城镇化居住改善城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展一是城镇化红利2018年中国常住人口城镇化率为59.6%与发达国家平均约80%的城镇化水平相比仍有较大增长?#21344;?#24182;且户籍人口城镇化率?#37995;?3.4%市民化?#21344;?#26356;是巨大二是居住改善红利当前同时拥有厨房和卫生间的城镇住房?#21830;?#29575;仅85%且有20%的家庭居住在条件较差的平房人均住房使用面积仅不到25平与发达经济体存在明显差距随着中国经济?#20013;?#22686;长和收入提高加之家庭规模日趋小型化人均住房面积还将进一步增长三是城市更新红利随着住房存量市场?#25214;?#24222;大住房存量更新拆迁改造的规模将?#20013;?#19978;升总体来看到2030年之前中国房地产市场年均需求将在11-13亿平方米左右需求虽有下滑但规模仍?#32531;?#22823;参见恒大研究院2018年12月报告传统周期?#26377;?#36824;是长效机制破局2019年房地产市场展望

      从区域看中国进入城市群都市圈时代区域分化突出城市发展潜力差异巨大城市研究价值更加凸显在住房短缺时代城市的发展潜力差异不大但在住房总体平衡时代城市的发展潜力则呈明显不同住房存量套户比低产业活力强人口?#20013;?#27969;入的城市显然更具发展潜力而住房存量套户比高产业不振人口?#20013;?#27969;出的城市缺乏发展潜力在这一背景下?#20449;?#19981;同城市的发展潜力至关重要从国际和中国经验看人口迁移分为两个阶段从乡村到城市迁移到在城市化中后期明显向都市圈城市群迁移虽然中国从2006年十一五规划开始提出以城市群作为城镇化的主体形态但明显?#24179;?#22478;市群建设则开?#21152;?014年启动的新型城镇化建设19个城市群规划相继出台2018年11月国务院关于建立更加?#34892;?#30340;区域协调发展新机?#39057;?#24847;见要求建立以中心城市引领城市群发展城市群带动区域发展新模式推动区域板块之间融合互动发展鉴于当前多数城市群发育不成熟中央把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的?#40644;?#21475;和抓手2019年2月国家发改委发布关于培育发展现代化都市圈的指?#23478;?#35265;要求以同城化为?#36739;?#24314;设1小时通勤圈标志着中国进入城市群都市圈时代事实上过去几年一二三四线城市房价走势明显分化正是城市发展潜力呈明显差异的直接表现一二线城市房价因人口大幅流入土地供给不足在2015-2016年暴涨三四线城市一度库存高企后因去库存政策等在2017-2018年大涨

      1.2 分析框架基本面分析趋势市场面分析时机

      在房地产长期看人口中期看土地短期看金融的经典框架基础上我们从基本面+市场面两个层面分27个指标研究2019年中国336个地级行政单位发展潜力不含三沙具体以基本面?#20449;?#22478;市中长期发展潜力以市场面辅助择时

      基本面分析是城市发展潜力?#20449;?#30340;核心关键在于?#20449;?#20154;口趋势逻辑链条是人随产业走产业布局决定于区位其一房地产长期看人口人口决定需求人口是一切经济社会活动的基础更是房地产市场发展的根本支撑由于出生人口大幅下滑2018年中国人口仅增加530万人口总量将在2024-2031年见顶各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代人口迁?#39057;?#26681;本动力在于实际收入和生活水准差距一般规律是人随产业走人往高处走其二产业决定城市兴衰产业兴则城市兴产业聚则人口聚当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段?#23588;?#29699;价值链的中?#25237;?#21521;中高端转型升级区域产业格?#32622;?#26174;变化从地区层面看东部沿海大量制造业受成本上升影响已经并正向中国内地东南亚转移从城市群角度看发达城市群内核心城市集聚高端制造和高端服务业向周边转移一般制造业发育中都市圈城市群制造?#23548;?#32493;向核心城市集聚城市?#21644;?#19968;般城市产业结构多呈现?#25237;?#21046;造业化和?#25237;?#26381;务业化其三区位决定产业布局规模经济和交通成本决定区位企业产业布局以最大化利润为目标区位选择至关重要但区位因素并非一成不变的随着规模经济和交通成本等因素变化中国东部沿海地区率先发展的关键并非是率先开放的政策而是沿海的地理位置有利于出口?#28142;尤?#29699;看约60%的经济总量集中在沿海100公里?#27573;?#20869;高端制造和高端服务业聚集在核心大城市主要是因为规模经济带来的成本下降和效率提高

      具体来看我们在基本面关注需求侧的人口现?#30784;?#20154;口潜力?#32422;?#20154;口购买能力?#32422;?#20379;给侧的住房存量及土地?#26222;?#20381;赖度?#37319;?#21450;23个指标其中人口现状分为总量和结构两个维度后者包括外来人口人口年龄结构城镇化率小学生等指标基于人随产业走人往高处走的基本逻辑我们从经济实力产业创新交通区位和公共?#35797;此?#20010;方面分析人口潜力除经济总量外我们以经济-人口比值区域经济份额/人口份额作为?#20174;?#32463;济层面的总体人口吸引力以A+H股上市公司数发明专利授权量?#20174;城?#22495;先进产?#23548;?#21019;新能力以高铁始发终到趟数高速公路路网密度到中心城市距离等?#20174;?#20132;通区位以在校大学生数执业助理医师数城市轨道交通里程路网密度?#20174;?#25945;育医疗公?#27493;?#36890;等公共?#35797;?#24773;况在购买能力方面我们关注绝对水平的人均储蓄存款人均可支配收入?#32422;?#30456;对水平的房价收入比在供给侧我们关注套户比和土地?#26222;?#20381;赖度两个指标?#40644;?#20013;套户比?#20174;炒?#37327;住房市场的总体平衡程度土地?#26222;?#20381;赖度?#20174;车?#26041;政府对房地产的依?#23548;?#19982;此相关的土地出让偏好

      在市场面用库存去化房价周期需求透支率地价房价比等波动较大的4个短期指标?#20449;?#22478;市市场短期波动以在基本面分析基础上判断进入时机及优?#20154;?#24207;一些城市尽管从基本面上看中长期发展潜力较大但如果短期需求透支?#29616;أ?#30701;期之内并无发展潜力我们通过4个短期指标?#20174;?#24066;场面包括土地消化周期房价周期需求透支率地价房价比等由于可售库存数据不全我们以土地消化周期这种广义库存去化指标?#20174;?#22478;市住房库存房价周期?#20174;?#22478;市房价目?#25353;?#20110;何种位置是?#38505;?#20013;还是下跌中?#32422;?#30456;关?#20013;?#26102;间需求透支率即为当前住宅销售面积增速与过去几年增速的偏离程度如果大幅偏离过去均值则很可能意味着风险较大地价房价比可大致?#20174;?#25151;企当前拿地的预期成本?#25214;?#27604;不过如果缺乏人口和产业导入地价房价比低的地区也缺乏发展潜力

      此外短周期的金融指标多具有全国同一性地区差异小所以未纳入模型考量?#27573;?#37329;融政策利率流动性投放信贷首付比等既是各国进行宏观经济调控的主要工具之一也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持利率首付比信贷等政策将影响?#29992;?#30340;支付能力也影响开发商的资金回笼和预期对房市供求波动影响较大

      本文所有的数据均来自于公开渠道主要包括国家及各地方统计局政府公开资料Wind部分房地产专业数据机构等对部分地区或部分指标尚未公布2018年数据的情况我们以2017年数据代替

      在数据处理上为消除原始数据的量纲差异对原始数据采取?#30333;?#22823;值-最小值方法进行标准化处理其中对于单调递增指标线性转换为0-100对于单调递减指标逆向线性转换为0-100

      在权重处理上采用层次分析法自上而下设置各级指标权重并通过回测历史数据优化权重设置在2015-2016年的数据回测中模?#25237;?#25490;名的准确?#20219;?5%对指数的拟合优?#20219;?2%

      2  基本面2019年中国城市发展潜力排名

      2.1 榜单概览深北上广居榜首区域中心城市及长三角珠三?#28508;?#29616;突出东北整体落后

      根据GDP城镇?#29992;?#20154;均可支配收入?#32422;?#22478;市政治地位等将全国337个地?#37117;?#20197;上单位划分为一二三四城市其中三沙市因公开数据缺失较多而不在本文榜单?#27573;?#20869;一线城市为北上广深4个2018年GDP在2万亿元以上二线城市为除一线城市外的直辖市多数省会城市计划单列市?#32422;GDP大于7000亿元且城镇?#29992;?#20154;均可支配收入大于4万元的少数发达地级市共35个三线城市为少数弱小省会城市和GDP在2000亿元以上的其他地级单位共85个四线城市为GDP在2000亿元以下的其余地级单位共213个

      2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名二线城市中成都南京武汉重庆天津杭州位居前十东部地区有32座城市进入前50名东北地区有超八成城市位于200名之后百强城市以全国13%的土地集聚50%的人口创造约73%的GDP占全国商品住宅销量的约62%深圳占据城市发展潜力榜首?#26412;?#19978;海广州紧随其后二线城市中成都南京武汉重庆天津杭州位列前10名郑州长?#22330;?#35199;安济南合?#23454;?#30465;会城市厦门青岛等计划单列市苏州东莞佛山等发达地级市进入前20名省会城市除呼和浩特银川西宁拉萨外均排名前50在前50名城市中东部地区多达32个中部西部东北地区?#30452;?#26377;684个除直辖市省会城市和计划单列市外前50名其余地级市大多分布在长三角珠三角地区其中长三角城市群8个珠三角城市群4个海西城市群山东半岛城市群各2个分地区看东部中部西部地区排在200名之后的城市占比?#30452;?#20026;4.6%22%64.1%东北地区有30座城市位列200名之后占本区域地级单位个数的83.3%发展潜力总体靠后需注意各指标经标准化处理后合成的发展潜力指数仅具备序数意义

      2.2 人口现状人口?#20013;?#21521;大城市集聚中西部核心城市崛起

      从区域层面看当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长改革开放后至2010年左右人口大规模向出口导向型的沿海发达地区流动2010年以来随着沿海地区产业转型升级中西部地区产业承接?#32422;?#32769;一代农民工老化部分人口逐渐回流中西部东部人口增速总体减?#28023;?#32780;东北地区人口开始负增长当前人口回流明显的是?#19981;?#22235;川广西河南贵州等省?#19981;?#24120;住人口年均增?#30475;?000-2010年的-33万回升至2010-2015年的37万再增至2015-2018年的60万四川从-56万回升至32万再增至46万广东浙江等省常住人口增长一度受人口回流而明显放?#28023;?#20294;2015-2018年人口重新明?#32422;?#32858;当前年均增量?#30452;?#20026;16666万江苏则从2000-2010年的54万降至2010-2015年的22万2015-2018年为25万无明显起色江苏与广东的人口集聚差异类似经济发展差异2016年开始两地经济总量逐渐拉大

      从分线城市看人口?#20013;?#21521;一二线大城市流入三线城市全域流入流出基本平衡四线城市?#20013;?#27969;出1982-2017年一线二线城市人口年均增速均显著高于全国平均水平且一线城市增速更高表明人口长期净流入且向一线城市集聚更多其中1991-2000年2001-2010年2011-2017年一线城市人口年均增速?#30452;?#20026;3.9%3.4%1.5%二线城市?#30452;?#20026;1.9%1.8%1%表明2011年以来一二线城市人口流入放缓但仍保持集聚放缓的原因包括京沪控人人口老化农民工回流等上述三个时期三四线合计人口年均增速?#30452;?#20026;0.63%0.29%0.44%而全国人口平均增速为1.04%0.57%0.52%表明2011年以来人口虽有回流但仍在?#20013;?#20928;流出其中2001-2010年2011-2017年三线城市人口年均增速?#30452;?#20026;0.50%0.44%基本?#21046;接?#20840;国0.57%0.52%的人口增速四线城市人口年均增速均为0.14%0.38%明显低于全国平均水平

      从重点城市看深圳广州杭州常住人口大幅增长西安成都长?#36710;?#20013;西部核心城市?#25214;?#23835;起?#26412;?#19978;海天津苏州无锡等东部城市人口增长明显放缓过去二十年城市的人口集聚格局发生深刻变化除京沪从2013年开始主动控人外其他城市近期多在抢人但成效各异2000-2010年常住人口年均增量最大的前五个城市为上海?#26412;?#33487;州深圳天津?#30452;?#24180;均增加6661373431万2010-2015年常住人口年均增量最大的前五个城市为天津?#26412;?#19978;海深圳郑州?#30452;?#24180;均增加5042222018万2015-2018年常住人口年均增量最大的前五个城市为深圳广州杭州长?#22330;?#35199;安?#30452;?#24180;均增加5547262423万成都郑州重庆主城常住人口年均增加也超过15万而传?#36710;?#20154;口集聚大市?#26412;?#19978;海天津苏州无锡年均增加不足5万?#26412;?017-2018年?#20013;?#20004;年负增长天津2017年一度负增长

      从户籍情况看主要大城市外来人口众多人口本地化?#21344;?#24456;大随着户籍制度改革深化?#24179;?#26377;望释放部分住房需求中央要求除?#26412;?#19978;海少数超大城市外其他城市均需放开放宽落户限制当前常住人口与户籍人口之差大于500万人的有上海?#26412;?#28145;圳东莞广州天津6座城市在200-500万人的有苏州佛?#20581;?#27494;汉扬州郑州宁波6座城市在100-200万人的有15座城市50-100万人的有18座城市上述35城或为直辖市省会城市计划单列市或为长三角珠三角海?#35838;?#23736;地区发达城市近年在户籍制度改革和抢人大?#20581;?#30340;背景下部分大城市户籍人口增长迅猛2018年西安成都武汉广州户籍人口?#30452;?#36739;上年增加86.640.830.129.8万人主要以户籍迁入的机械增长为主

      2.3 人口潜力人随产业走一二线产业基础及潜力突出

      一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP人口集聚潜力很大当前一线城市以5.2%的人口创造了全国12.3%的GDP二线城市以20.3%的人口创造了34.1%的GDP三线城市的人口份额与经济份额基本持平?#30452;?#20026;33.9%34.0%四线城市的人口份额明显低于经济份额?#30452;?#20026;39.7%24.5%因统计问题地区GDP合计与全国存在差异从经济人口比?#36947;?#30475;2017年一二三四线城市?#30452;?#20026;2.41.71.00.6从剔除工业因素的第三产业-人口比值看2017年一二三四线城市?#30452;?#20026;3.21.70.80.5从经济增速看2015-2017年一线二线三线四线城市年均经济增速?#30452;?#20026;7.5%7.9%7.8%6.8%四线经济规模基数小但增速仍然乏力从区域看近几年经济增速比较低的地区是辽宁山西等数据挤水分地区及东北西部等偏远地区经济增速多在6%以下而中部不少地区经济增速在8-10%之间西南部分地区更是在10%以上总体上看未来人口将继续向大都市圈和区域中心城市集聚三四线城市全域人口未来将继续大幅流出

      在产业创新方面一二线城市头部效应明显京沪深占据绝对高地杭州广州苏州南京成都等城市居前产业创新的城市差异比经济实力更加明显这主要因为创新需要高度集聚才更?#34892;?#29575;从?#20174;?#40857;头企业的A+H股上市公司数来看?#26412;?#21344;全国的比重达10.7%京沪深合?#26222;?#27604;高达27.5%一二线城市合?#26222;?9.9%从发明专利授权量来看?#26412;?#30001;于占尽产学研?#35797;从?#21183;而独占全国的14.4%京沪深合?#26222;?6.8%一二线城市占比达到75.5%产业创新排名相对靠前的三线城市主要是绍兴常州台州嘉兴珠海等长三角珠三角城市

      在交通区位方面一二线城市占据交通枢纽地位高铁日始发终到趟数?#30452;?#39640;达740149趟东部地区受益于自然地理和率先发展战略交通基础条件更优从自然地理看东部沿海地区具有先发的区位优势在东部率先发展战略下高铁高速公路等交通基础设施发展迅速特别是珠三角长三角京津冀等地区从高铁通达度看一线二线三线四线城市高铁日均通行班次?#30452;?#20026;97446015554趟目?#21543;?#26377;107个城市未开通高铁主要分布在中西部地区从高铁日始发终到趟数看一线二线三线四线城市?#30452;?#24179;均为740149176趟其中广州上海?#26412;?#28145;圳成都武汉重庆天津长?#22330;?#35199;安位?#23588;?#22269;前十从高速公?#25151;?#19968;二线城市与三四线城市的路网密度差异仍然十?#32622;?#26174;?#30452;?#20026;100150633099公里/万平方公里四线城市?#37995;?#19968;线城市的10%2016年国家发改委?#30701;?#36335;网中长期规划要求在?#20843;?#32437;四横高速铁路的基础上建设形成以八纵八横主通道为骨架区域连接线衔接城际铁路?#38057;?#30340;高速铁路网其中八纵是指沿海通道京沪通道京港台通道京哈京港澳通道呼南通道京昆通道包银海通道兰西广通道八横是指绥满通道京兰通道青银通道沿江通道沪昆通道厦渝通道广昆通道

      在公共?#35797;?#26041;面一二线城市优质教育医疗?#35797;?#23494;集城市轨道交通提升城市运行效率公共?#35797;?#26159;产业发展的配套优质公共?#35797;?#23545;人口有着明显吸引力从教育看直辖市和省会城市多拥有区域内最优质的中小学和高等教育?#35797;?#25317;有的985/211大学数合?#26222;?#20840;国的81%拥有的在校大学生数量合?#26222;?#20840;国的58%?#40644;?#20013;京津沪的一本升学率位?#23588;?#22269;前三从医疗?#35797;?#30475;一线二线三线四线城市每千人口执业助理医师数?#30452;?#20026;3.23.12.21.9并且医疗?#35797;?#30340;质量差异巨大全国最优质的医疗?#35797;?#20027;要集中在一二线城市从城市轨道交通看根据各城市地铁公司官网及发改委最新批复至2019年3月全国已通城市轨道交通不含有轨电车的城市有35个加上已批复未开通的城市则增至45个二线城市中太原呼和浩特南通泉州烟台尚未开通城市轨道交通三线城市目前?#37995;?#24030;开通已批复未开通地铁的城市除太原呼和浩特南通3座二线城市外还包含包头徐州常州绍兴金华芜湖洛阳等7座三线城市

      2.4 购买能力一二线城市绝对购买能力?#32454;]?#30456;对购买能力较低

      一线城市人均储蓄存款可支配收入?#30452;?#39640;达11.56.6万元远高于其他城市绝对购买能力不仅是可支配收入还应包括人均储蓄存款尽管当前?#25353;?#27454;搬家现象明显但仍能?#20174;?#30456;关情况从城乡?#29992;?#20154;均储蓄存款看2017年一线二线城市?#30452;?#20026;11.56.6万元三线四线城市?#30452;?#20026;4.13.2万元从城镇?#29992;?#21487;支配收入看2017年一线二线城市?#30452;?#20026;6.44.5万元三线四线城市?#30452;?#20026;3.63.1万元此外包头鄂尔多斯(600295)呼和浩特等部分?#35797;?#22411;城市人均储蓄存款及可支配收入?#27493;细ߡ?

      一线二线三线四线城市房价收入比?#30452;?#20026;20.810.68.46.0年但一线城市因土地供给不足房价并非由中位数收入人群决定而是?#31579;?#25910;入人群决定2017年一线二三四线城市房价收入比?#30452;?#20026;20.810.68.46.0年城市间分化显著这与全球其他经济体核心城市房价收入比?#32454;?#30340;情况一致其中?#26412;?#19978;海深圳的房价收入比?#30452;?#20026;26.52221.4年二三线城市中三亚厦门福州房价收入比也很高?#30452;?#20026;31.224.221.5年三亚为全国旅游城市房价主要受外来者购房影响从原则上讲在供需基本平衡的市场房价由中位数收入人群决定在供给明显大于需求的市场房价由低收入人群决定在供给明显小于需求的市场房价则?#31579;?#25910;入人群决定并且与国外明显不同因文化传统差异中国人购房存在六个钱包现象即?#25913;?#31561;对?#20248;?#30340;资金支持通常较大这使得传统房价收入比的度?#30475;?#22312;一定偏差不过考虑到现实并无更好的指标及数据衡量相对购买能力本文依然采用房价收入比度量

      2.5 住房供给一二线城市住房供给偏紧二三线土地?#26222;?#20381;赖度?#32454;?

      一二线城市住房供给偏紧套户比?#30452;?#20026;0.971.02东北地区有过剩风险套户比超过1.1我们在2018年11月报告中国住房存量测算过剩还是短?#20445;?#20272;算了2017年各省级地级单位城镇住宅套户比分地区看2017年东部中部西部地区包括学生及其宿舍的城镇套户比?#30452;?#20026;0.991.051.03东北地区为1.13东部中部西部地区不含学生及其宿舍的套户比?#30452;?#20026;1.021.091.08东北地区为1.17分线看2017年一线二线三四线城市套户比含学生及其宿舍?#30452;?#20026;0.971.021.06一二线城市住房供给偏紧在全国336个地级单位不含三沙中2017年有89个城市的套户比小于1占比26.5%有157个城市的套户比介于1.0-1.1之间占比46.7%有72个城市的套户比介于1.1-1.2之间占比21.4%有18个城市的套户比高于1.2占比5.4%

      东部中?#23458;?#22320;?#26222;?#20381;赖度?#32454;]直?#20026;57%52%二三线城市?#30452;?#20026;64%50%高于一线四线城市土地?#26222;?#20381;赖度在一定程度上意味着地方政府对房价的依赖分区域看东部中部近三年土地?#26222;?#20381;赖度土地出让收入/地方一般公共预算收入?#30452;?#20026;57%51.7%高于西部东北的31.6%19.4%这是由于西部东北需求相对偏弱房地产拉动经济的能力有限分线看二三线城市近三年土地?#26222;?#20381;赖度?#30452;?#20026;64.2%49.5%高于一线城市的42.2%和四线城市的35%其中上海深圳土地?#26222;?#20381;赖度?#30452;?#20026;25%26%而?#26412;?#24191;州达50%68%在全国336个地级单位不含三沙中有16座城市土地?#26222;?#20381;赖度大于100%占比4.8%有31座城市在70%-100%之间占比9.2%有98座城市在40%-70%之间占比29.2%有191座城市在40%以下占比56.8%

      3  市场面2019年百强城市何时布局最佳

      3.1 榜单概览发展潜力100强分3档

      在基本面分析基础上我们结合市场面情况将发展潜力100强划为3档其中深北上广等15个城市为一档成都武汉等25城为二档兰州徐州等60城为三档市场面由库存去化周期需求透支率房价周期地价房价比4项指标组成我们首先将城市发展潜力100强按照发展潜力指数分为三档再通过市场面指标分析对当前市场趋?#24179;?#22909;的城市升档其他城市维持不变

      3.2 量价趋势部分三四线城市需求明显透支部分一二线城市成交量有所回暖房价趋稳

      前期受棚改货币化刺激销量暴增而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市存在需求透支风险比如一个城市过去3-5年的销售增速均在20%以下在基本面改变不大的情况下某年销售增速突然飙升比如达到50%及以上这种城市在短期存在需求透支风险从数据看主要是部分受棚改货币化刺激的三四线城市2017年以来一线城市商品住宅销量明显下降二线城市基本持平三四线城市受棚改货币化安置比例扩大而继续暴增各线城市销量暴增的时间呈现轮动特征一线城市2015年商品住宅销售面积同比增长14%二线城市20152016年?#30452;?#22686;长10%26%三四线城市20162017年?#30452;?#22686;长22%13%部分缺乏基本面支撑的三四线城市需求明显透支

      从房价周期看前期经历明显调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳如供给不足或存在一定?#38505;?#21387;力从历史经验看过去不少城市的房价存在三年左右的小周期涨一段调整一段小周期的背后是房地产调控地方对土地?#26222;?#30340;依赖需求释放与透支等因素2015-2016年京津?#20581;?#38271;三角珠三角部分城市及一些省会城市房价已连续低迷2年以上目前成交量有所回暖市场逐渐趋稳此类城市在一线城市中有北上广深二线城市中有天津南京无锡苏州杭州济南郑州武汉东莞等三线城市中有?#30830;?#28201;州嘉兴珠海惠州中山等而部分前期主要受棚改货币化刺激导致房价大涨同时缺乏基本面支撑的三四线城市存在一定调整风险

      3.3 库存去化西部地区四线城市总体库存风险?#32454;?

      从可售库存看2019年3月一线二线三四线样本城市库存去化周期?#30452;?#20026;11.710.511.4个月三四线城市库存去化周期从2018年下半年以来有一定上升可售商品住宅数据可得性较差我们选取分线样本城市进行分析一线城市选取4城?#26412;?#19978;海广州深圳二线城市选取16城天津重庆南京武汉成都苏州厦门西安长?#22330;?#23425;波福州青岛长春杭州济南南昌三四线城市选取9城徐州莆田东营芜湖焦作南平三明滁州安庆2015年以来得益于棚改货币化政策三四线城市可售库存去化周期?#20013;?#36208;低2018年5-6月最低不到7个月但逐渐上升2019年3月一线二线和三四线城市可售商品住宅去化周期?#30452;?#20026;11.710.5和11.4个月需要注意的是库存去化周期对销售非常敏?#26657;?#27604;如部分城市商品住宅销量当?#25353;?#20110;历史低位一旦成交回暖去化周期将明显下降

      从广义库存看西部地区四线城市库存偏高2017年土地消化周期?#30452;?#20026;2.52.1年分地区看东部中部东北地区库存?#20013;?#25913;善西部地区库存改善力度明显不足2017年东部中部东北地区土地消化周期均在1.15-1.35年之间而西部地区则高达2.5年分线城市看2017年一线二线三线四线城市土地消化周期?#30452;?#20026;0.80.91.22.1尽管一线城市受2016年930开始的调控?#25112;?#24433;响市场销售?#20013;?#38477;温但土地消化周期基本小于1四线城市销售乏力土地供应?#20013;?#22686;加仍有较大库存风险

      3.4 拿地成本地价房价比总体回落少数城市仍?#32454;?

      近期土地成交有所回暖2018年百城样本中一线二线三四线城市住宅类用地成交溢价率?#30452;?#20026;6.1%12.5%18.1%均较2017年的21.9%38.3%45.3%明显下滑不过从最近半年数据看土地成交有所回暖2019年3月百城样本中一线二线三四线城市住宅类用地成交溢价率?#30452;?#20026;4.2%21.6%21.4%其中二线城市连续4个月上行三四线城市连续5个月上行

      地价房价比总体回落但少数城市地价成本仍?#32454;ߡ?018年一二三四线城市地价房价比?#30452;?#20026;29%25%19%13%除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外二三四线城市?#30452;?#19979;降752个百分点由于地级层面的新房价格数据不全在此以二手房价格分析由此?#20848;频?#22320;价房价比可能偏低尽管各线城市地价房价比总体上差距不大但具体城市之间差异巨大此外当前部分城市推行的限房价竞地价土地出让模?#25509;行?#22320;平抑了新房价格但在供给不足的情况下容易引起新房抢购

      4  ?#24403;?#22478;市群把握大趋势

      以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率更节约土地能源是支撑中国经济高质量发展的主要平台是中国当前?#32422;?#26410;来发展的重点根据基本面排名2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群其中处于24个千万级大都市圈的有54个2018年11月国务院关于建立更加?#34892;?#30340;区域协调发展新机?#39057;?#24847;见要求建立以中心城市引领城市群发展城市群带动区域发展新模式推动区域板块之间融合互动发展以住建部城区常住人口为标准将城市划分为1000万以上500-1000万300-500万100-300万50-100万20-50万20万以下七类从人均生产效率看分规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递减现象1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP,是100-300万人城市的2.1倍是20万人以下城市的约5倍从人均城市建设用地看大城市明显更节约土地?#35797;?#20998;规模人均创造GDP呈现规模从大到小的递增现象2017年1000万人以上城市人均建设用地仅74.5平方米而100-300万20万以下城市?#30452;?#20026;117.3135.5平方?#20303;?

      在城市群层面19个城市群的核心在于京津?#20581;?#38271;三角珠三角长江中游成渝等5个城市群2014年国家新型城镇化规划2014-2020年及十三五规划要求建设长三角珠三角京津?#20581;?#23665;东半岛海?#35838;?#23736;哈长辽中南中原长江中游成渝关中平原北?#23458;?#23665;西中部呼包鄂榆黔中滇中兰州-西宁宁夏沿黄天山北坡等19个城市群其中长三角珠三角京津冀三大城市群是其中最成熟的三个以全国5%的土地面积集聚了23.3%的人口创造了39.3%的GDP成为带动中国经济高质量发展和参与国际经济?#29486;?#19982;竞争的主要平台目前均已经上升为国家战略在三大城市?#21644;?#20197;成都重庆武汉为核心的成渝长江中游城市群最具发展潜力两大城市群以5.2%的土地面积集聚了15.5%的人口创造了15.6%的GDP其次则是山东半岛海?#35838;?#23736;中原关中平原哈长辽中南等城市群预?#39057;?030年中国2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群其中约60%将分布在长三角珠三角京津?#20581;?#38271;江中游成渝中原山东半岛等七大城市群参见恒大研究院2018年7月报告中国人口大迁移

      在都市圈层面 24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口创造约54%的GDP其中上海?#26412;?#28145;莞惠广佛肇等都市圈发展潜力明显居前鉴于当前多数城市群发育不成熟且部分核心城市生产要素明显向周边溢出中央把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的?#40644;?#21475;和抓手2019年2月国家发改委发布关于培育发展现代化都市圈的指?#23478;?#35265;这是中国第一份以都市圈为主题的中央文件,要求以大城市及周边地区同城化为?#36739;u平?#22522;础设施一体化强化城市间产业分工协作加快建设统一开放市场?#24179;?#20844;共服务?#27493;?#20849;享等包括以轨道交通?#20219;?#22522;础打造1小时通勤圈根据有关城市群规划及相关地方规划当前中国有上海?#26412;?#24191;佛肇杭州深莞惠等10个2000万人以上的大都市圈有重庆青岛厦泉漳等14个1000万-2000万人大都市圈24个千万级大都市圈以全国6.7%的土地集聚约33%的常住人口创造约54%的GDP从发展潜力看上海?#26412;?#28145;莞惠广佛肇都市圈居前之后则是苏锡常天津南京长株潭杭州重庆等都市圈需要注意的是部分都市圈?#27573;?#26377;重合比如上海都市圈与杭州都市圈苏锡常都市圈均有重合

      在24个大都市圈之外仍有两类三四线城市值得关注:第一类是东部地区经济实力比较突出的三四线城市多数位于城市群内如温州珠海中?#20581;?#24464;州海口金华唐?#20581;?#27888;州保定威海等珠海中山是珠江口西岸中心城市珠中江都市圈2017年末人口达958.7万有望成为下一个千万级大都市圈温州威海均为经济发达的沿海工贸城市唐?#20581;?#20445;定?#30452;?#20301;于京津冀协同发展?#21344;?#24067;局三轴中的京唐秦京保石产业发展带上?#32654;?#22478;市中唯一不在19大城市群的是淮海经济区中心城市徐州2018年国家发改委淮河生态经济带发展规划北部淮海经济区部?#32622;?#30830;提出?#30333;?#21147;提升徐州区域中心城市辐射带动能力发挥连云港(601008)新亚欧大?#35282;?#32463;济走廊东方起点和陆海交汇枢纽作用推动淮海经济区协同发展?#20445;?#24182;界定了淮海经济区包括以徐州为核心的3省10市面积8.9万平方公里

      第二类是距离中心大城市?#26174;?#36758;区或腹地人口规模大的中西部地方性中心城市如洛阳包头银川鄂尔多斯岳阳绵阳衡阳安阳广安遂宁柳州南阳等也多数位于城市群内其中银川为省会城市洛阳包头鄂尔多斯岳阳衡阳柳州南阳?#30452;?#20026;所在省份的省域副中心城市此外宜昌常德遵义襄阳赣州等地方性中心城市目前不在发展潜力百强城市之?#26657;?#20294;从长远看仍具备一定发展潜质

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